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Vai reformar? 10 dicas para otimizar e baratear a obra

Especialistas ensinam truques para agilizar e reduzir os custos da “quebradeira”

Casal pintando parede

BRUNA NARDELLI

Por medo de enfrentar uma obra, muitos moradores se contentam com os sinais de idade e a falta de personalidade da casa, empurrando o descontentamento com a aparência do lar para debaixo do tapete.

Se você faz parte desse time que teme a “quebradeira” e se acomoda em meio a paredes rachadas e sofás de cor bege, repense. Reformar não é um bicho de sete cabeças. Pelo contrário. O processo de mudança pode ser acessível e, acredite, prazeroso.

Pensando em comprovar essa linha de pensamento, tão controversa para o senso comum, o Metrópoles escalou profissionais do ramo da construção.

Com a missão de desmistificar que obra é sinônimo de dor de cabeça, eles enumeraram 10 dicas para otimizar e baratear uma reforma residencial. Os truques são mandatórios para quem deseja fugir de perrengues na busca pelo “cafofo” ideal.

Confira!

Não economize onde não deve

Minimizar os gastos em artigos de decoração é uma artimanha válida, mas economizar em materiais de construção pode ser uma cilada. “Materiais mais baratos podem colocar em risco o funcionamento da casa a longo prazo”, alerta o engenheiro e professor Matheus Leoni.

“As manutenções ao decorrer dos anos para solucionar problemas causados por artigos de baixo custo costumam ser bem maiores do que o correto investimento no momento inicial da obra”, complementa. Por isso, sem pechincha onde não deve.

Busque ajuda profissional

Não adianta seguir o instinto na hora das obras. Fazer algo sem planejamento é o mesmo que andar em círculos. O trabalho de engenheiros, designers e arquitetos é recomendado porque, ao contrário do que se pensa, eles ajudam a otimizar a obra e poupar tempo e dinheiro.

“Um profissional habilitado para o acompanhamento da obra é essencial”, sustenta Matheus. “Ajuda a delinear um projeto bem estruturado, sem achismos e medidas de olhômetro”, defende.

De acordo com dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), a consultoria de um especialista na área custa, em média, 10% do valor total da obra. Já tocar uma reforma sem acompanhamento profissional pode acarretar em 30% de desperdício.

Mulher engenheira em obra

Fuja das demolições

Elas são um dos maiores geradores de imprevisto e, por isso, inimigas de quem planeja uma obra rápida e dentro do orçamento. Quem revela é a arquiteta especializada em reformas de curto prazo Rafaella Brasileiro.

“Alterar a planta da casa abre margem para situações inesperadas, como encontrar uma tubulação no meio do caminho ou ter que refazer o nivelamento do piso”, diz. Ao invés de demolir, a profissional sugere apostar no reposicionamento dos móveis para dar cara nova aos ambientes.

Segundo ela, é possível dar um ‘tapa’ no visual de uma casa ou um apartamento com estratégias de obra rápidas em até um mês, enquanto uma reforma total pode levar de 4 a 8 meses, a depender do projeto.

Mantenha os pontos hidráulicos

Mudança nas tubulações e nos encanamentos podem gerar imprevistos com alto custo de reparo. “Trocar um vaso sanitário de lugar, por exemplo, implica em um enorme desconforto, principalmente em apartamento, pois há o risco de quebrar o forro do vizinho”, aponta a arquiteta.

Sendo assim, a dica dela é evitar mudanças bruscas e, caso queira trocar o estilo de torneira ou vaso, optar por peças que sigam a mesma tipologia. “Se a torneira é de parede, troque por outra de parede. Se é de bancada, mantenha de bancada. Assim, você se esquiva de quebradeiras e mudanças desnecessárias nos pontos de água”, elucida.

pia cinza

Aposte em papéis de parede e revestimentos

Se jogue em papéis de parede para repaginar quartos e banheiros. Apesar de causarem alto impacto visual, eles são de fácil aplicação e custo acessível.

Outros revestimentos de parede, como placas de madeira ou 3D, também são super bem-vindos.

revestimento rosa

Invista nas pinturas de cerâmica

Alterar o piso dos banheiros e da cozinha nem sempre é necessário. Que tal pintá-los? Materiais como cerâmica, amplamente utilizados em cômodos de área molhada, são fáceis de tingir. As pinceladas garantem personalidade aos ambientes.

“Há outro truque muito bacana também: fazer acabamento de cimento queimado por cima dos azulejos“, aconselha Rafaella, recomendando o vídeo “faça você mesmo” abaixo.

Opte pela iluminação em trilhos

decoração industrial é uma das grandes tendências da atualidade e, além de estar na moda, é prática e acessível.

“A iluminação em trilhos é um exemplo de elemento desse estilo que funciona bem. Não altera muito a parte elétrica e entrega um visual contemporâneo em tempo recorde”, opina a arquiteta.

https://www.instagram.com/p/ByZ79WhJvxT/embed/?cr=1&v=12&wp=1365&rd=https%3A%2F%2Fwww.metropoles.com&rp=%2Fvida-e-estilo%2Fdecoracao%2Fvai-reformar-10-dicas-para-otimizar-e-baratear-a-obra#%7B%22ci%22%3A0%2C%22os%22%3A726.4999999897555%2C%22ls%22%3A497.60000000242144%2C%22le%22%3A499.7999999905005%7D

Abuse e use da adesivagem

Mude a aparência de eletrodomésticos, como ar-condicionados e geladeiras desgastados, com adesivos. A adesivagem também é aliada na hora de repaginar móveis, como armários de cozinha.

De acordo com os especialistas ouvidos pela reportagem, o acabamento desse tipo de artimanha em mobiliário não é impecável, mas serve de alternativa para moradores com baixo orçamento.

adesivagem geladeira em cozinha

ADESIVAGEM GELADEIRA EM COZINHA

Evite móveis planejados

Eles são ótimos, pois são moldados de acordo com o desejo e a necessidade de cada morador. Porém, custam caro e costumam ter longos prazos de estrega.

“Prefira móveis soltos e revestimentos à pronta entrega para não ter erro”, indica a especialista.

Vire melhor amigo de e-commerces de baixo custo

Existem vários sites de decoração com entrega nacional excelentes quando assunto é preço. Entre eles, Riachuelo CasaWestwingMeu Móvel de MadeiraMobly e Oppa. Mas, cuidado: risco de se apaixonar e navegar por eles por horas a fio.

“As peças dessas marcas não duram a vida inteira, e nem foram feitas para isso. Ganham pontos no quesito custo-benefício. Seguem as mais novas tendências de décor e tem valor baixo. Entregam o que prometem”, avalia Rafaella.

https://www.instagram.com/p/B8ttazkiJbv/embed/?cr=1&v=12&wp=1365&rd=https%3A%2F%2Fwww.metropoles.com&rp=%2Fvida-e-estilo%2Fdecoracao%2Fvai-reformar-10-dicas-para-otimizar-e-baratear-a-obra#%7B%22ci%22%3A1%2C%22os%22%3A733.600000035949%2C%22ls%22%3A497.60000000242144%2C%22le%22%3A499.7999999905005%7DREFORMAVER COMENTÁRIOSRECOMENDADOS

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Dicas para quem quer reformar



Se você já decidiu fazer a obra, existem algumas formas de economizar, evitar gastos extras e de evitar os tão indesejáveis atrasos.

A primeira sugestão é pesquisar bastante os materiais. “Os pisos de madeira, por exemplo, são muito bons, mas caros. O piso vinílico é tão bom quanto e custa muito mais barato”, afirma Pais, da Decorati.

Outra dica, segundo os especialistas, é contratar ajuda profissional. “Embora inicialmente pareça mais caro, um profissional conhece mais fornecedores, consegue barganhar, além de otimizar os gastos. Ele vai saber como montar algo e economizar com isso”, afirma Fernanda, da Très.

Mais uma sugestão que se pode considerar é a contratação de um seguro para obras e reformas. “Às vezes, o valor do seguro é 1% da obra e vale a pena. Evita dor de cabeça no futuro”, diz Fernanda.

A cobertura básica de um seguro de obra inclui proteção contra incêndio, raio, explosão, fenômenos da natureza (como nos principais seguros residenciais), além de erros de execução, desmoronamento, roubo ou furtado qualificado, entre outros.

Já as coberturas adicionais são: despesas de desentulho, despesas extraordinárias, equipamentos móveis, erro de projeto, responsabilidade civil, propriedades circunvizinhas, honorários de peritos, entre outras.

Para evitar os gastos extras (que, segundo Beraldo, do Iná, que são normalmente 5% do total da obra), uma sugestão é pedir para o arquiteto responsável mostrar o projeto quando estiver na metade dele.

“Assim, o cliente já vê o que daquelas ideias ele quer cortar ou mudar. Isso evita, inclusive, um retrabalho do arquiteto lá na frente”, afirma Fernanda.

Essa sugestão também ajuda a diminuir a possibilidade de atrasos na obra, já que toda a ideia do projeto estará acordada entre o cliente e a equipe responsável, sem precisar fazer mudanças no meio.

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Obras no condomínio em meio à crise do coronavírus


Diversas medidas de combate ao avanço do coronavírus foram adotadas para restringir a circulação de pessoas, como a recomendação de reclusão em ambiente domiciliar. O objetivo é evitar contato social a fim de conter a pandemia em seu momento mais crítico. Todas essas medidas provocam o aumento do número de pessoas em suas casas, o que sem dúvida traz consequências nas relações entre os moradores nos condomínios em edificações.

No entanto, se o confinamento é usado como forma de conter o avanço do vírus, a medida traz um impacto social e psicológico negativo. A reclusão interrompe a rotina diária das pessoas, com redução da atividade física e do bem-estar, causando irritação e alteração de humor. Se a reclusão for prolongada, acarretará problemas como estresse pós-traumático, angústia e insônia. O confinamento gera um sentimento de incerteza, de tédio e de solidão, que é agravado na proporção de sua duração, ensejando repercussões negativas na saúde mental.

Neste texto discutiremos a realização de obras envolvendo os condomínios, que podem ser de três tipos: as realizadas dentro das unidades privativas de cada condômino; aquelas executadas em áreas de propriedade comuns; ou mesmo as obras feitas em prédios vizinhos, mas que podem direta ou indiretamente afetar o condomínio.

Todas as obras realizadas em condomínios edilícios devem obedecer às recomendações da ABNT, que solicita a apreciação de projeto técnico a profissional de engenharia ou arquitetura. Ainda nos condomínios, quer a obra seja realizada dentro das partes privativas ou nas partes comuns, devem ser respeitados o regulamento interno e a convenção. Em adição às questões acima, o Código Civil ainda traz deveres gerais para o condômino quanto à realização de obras, quer dentro do condomínio ou em prédios vizinhos, que devem obedecer aos três “s”. O síndico também deve zelar pelas partes comuns e obter quóruns para a realização de obras de interesse do condomínio. Também não devemos desconsiderar os direitos de vizinhança, que se aplicam não apenas entre os prédios vizinhos, sendo válidos de forma complementar ao regramento interno dos condomínios. Veremos cada um desses itens a seguir.

NBR 16.280/2015

A Norma de Reformas da ABNT estabelece as etapas de obras de reformas e os requisitos para as obras em uma unidade privativa ou no próprio condomínio em edificações. O Conselho de Arquitetura e Urbanismo nos recomenda que toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo da garantia. Após este prazo, exige laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário. A norma afasta definitivamente o chamado “faz-tudo”, protege os condôminos dos não-habilitados legalmente ao exercício profissional e privilegia a boa técnica.

O síndico tem, por força de sua função, com base no art. 1.348 do C.C., a obrigação de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio. Nesta linha de raciocínio, mesmo que o síndico não esteja obrigado legalmente a cumprir as determinações da norma 16.280/2014, será responsabilizado posteriormente em caso de algum evento grave, se não tiver adotado a cautela necessária para evitá-lo.

O síndico pode entender, baseado no projeto do engenheiro ou arquiteto, que a obra colocará em risco a edificação. Neste caso deverá proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial está acima do interesse particular de qualquer condômino. A ABNT não é lei, portanto seu cumprimento não é obrigatório, mas tem sido reconhecida e prestigiada pelos Tribunais.

A norma apresenta diversos procedimentos a serem adotados, antes, durante e após o término da obra, sejam por parte do condômino, como do condomínio, garantindo maior segurança a todos os envolvidos, visto que dentre suas exigências deverá existir um acompanhamento profissional, com responsabilidade pelo serviço, evitando assim demolições, abertura de vãos, remoção de banheiros, dentre outros que podem afetar totalmente o condomínio.

Realização de obras em unidade privativa

A propriedade é um direito e uma garantia consagrada na Constituição da República (CRFB art. º 5, inc. XXII e XXIII). A propriedade deve ser exercida segundo a sua função social, voltada mais aos interesses gerais da coletividade do que aos interesses particulares. O direito de propriedade confere ao seu titular diversos poderes, como os direitos de uso e fruição (art. 1.228 do C.C.).

Importante ressaltar que o uso e gozo do imóvel pelo proprietário está sujeito a diversas regras e restrições. O exercício deste direito deve se dar em consonância com as finalidades econômicas e sociais (art. 1.228, § 1º), sendo ilícito o uso anormal da propriedade, caracterizado quando há o manifesto excesso dos limites impostos pelos bons costumes e regras de sociedade.

O condômino pode usar, fruir e livremente dispor de sua propriedade exclusiva dentro do condomínio especial em edificações (C.C. art. 1.335 inc. I), bem como usar das partes comuns, conforme a sua destinação, respeitando o direito dos demais compossuidores (C.C. artigo 1.335 inc. II).

Por certo que esta utilização não é ilimitada, nem irresponsável. O condômino tem diversos deveres, como os previstos no art. 1.336 do Código Civil. Deve dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, nem pode as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (inc. IV). A realização de obras não pode comprometer a segurança da edificação (inc. II), nem pode alterar a forma e a cor da fachada do prédio, ou suas esquadrias externas (inc. III).

Realização de obras em prédios vizinhos

Os direitos de vizinhança existem para harmonizar o uso da propriedade entre prédios vizinhos, estabelecendo determinadas restrições, em prol da salutar coexistência social pacífica. Servem para evitar o exercício do direito de propriedade de maneira absoluta e ilimitada, conformando em face da coletividade.

O proprietário ou o possuidor de um prédio pode usar fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização anormal da propriedade vizinha, segundo a redação do artigo 1.277. O parágrafo único do artigo proíbe as interferências entre os prédios, mas leva em consideração diversos critérios, como os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Consideramos que o limite ordinário de tolerância se encontra deveras abalado em uma situação como a atual, em que há reclusão, pânico, aumento de estresse e medo. Por certo o momento é de convivência especial em condomínios, que requer maior cautela nas ações individuais que possam gerar repercussões coletivas.

Realização de obras em áreas comuns

A realização de obras pelo condomínio em áreas comuns também deve respeitar os pressupostos de segurança, saúde e sossego dos demais condôminos. O síndico deve obedecer aos quóruns previstos em lei para a realização das obras nas partes comuns. As obras são de natureza voluptuária, útil e necessária.

Por voluptuárias temos como exemplo as reformas de embelezamento das fachadas e as reformas internas das cabines de elevadores. São úteis as obras que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como a instalação de sistema de segurança, colocação de grades no condomínio e ampliação da sala de ginástica. As obras necessárias são as que objetivam conservar ou impedir sua deterioração, como a impermeabilização de um local com vazamento, reparos elétricos ou manutenção da fachada. Dispõe o artigo 1.341 do Código Civil que a realização de obras no condomínio depende: “I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos”. As obras ou reparações necessárias independem de deliberação da assembleia (§1ª).

Temos de analisar mais detidamente a questão. As obras voluptuárias ou úteis, como desafiam os quóruns dos condôminos em assembleias, não devem ser realizadas no atual contexto restritivo. A uma, por não serem tão relevantes para o condomínio que não possam esperar momento oportuno. A duas, por requisitarem decisão assemblear, que na prática da maioria dos condomínios do país só poderia ser realizada presencialmente, o que causaria uma exposição desnecessária dos condôminos em um momento de restrição de contato social.

As obras necessárias, que pela sua própria natureza de evitar que a propriedade se deteriore, devem ser realizadas; contudo, apenas se forem imprescindíveis e inadiáveis, e mesmo assim com algumas cautelas.

Nos casos de obras de manutenção predial em andamento, se os condomínios determinarem a suspensão das obras, adverte-se desde já que as empreiteiras poderão exigir a renegociação dos valores dos contratos por conta da suspensão, notoriamente em razão do aluguel de equipamentos e pelos salários do pessoal paralisado. Até o presente momento, os serviços de manutenção foram considerados pelo Estado do Rio de Janeiro como atividade essencial, argumento que assiste às empreiteiras que não desejam paralisar as obras no atual contexto.

As obras de natureza voluptuária ou útil que já estiverem em andamento deverão ser avaliadas casuisticamente. Importante ponderar o risco de contágio por conta da circulação de pessoas no condomínio, eventual solução de redução do quantitativo operando na obra, bem como os riscos de contágio dos operários na obra, que poderão talvez prejudicar o condomínio em sede de responsabilização trabalhista subsidiária.

Deve-se verificar, com os profissionais de engenharia e arquitetura responsáveis pela execução da obra, os eventuais riscos de prejuízos às obras em execução, diante do atraso no cronograma de trabalho e agenda de pagamento a fornecedores e à mão-de-obra. Não havendo problemas mais graves com o adiamento, esta medida se impõe para preservar não apenas a saúde dos empregados na obra, mas principalmente o sossego dos condôminos neste momento de sensibilidade exacerbada e nervos aflorados.

Conclusão

Em razão do momento de reclusão domiciliar das famílias, o síndico deve adotar as cautelas necessárias para mitigar a circulação de pessoas no condomínio, reduzir os horários de trabalho e adotar medidas que atenuem o barulho. O síndico precisará informar à coletividade dos condôminos sobre a premência para realizar a obra, pedindo a colaboração de todos, de modo a evitar o agravamento do estresse das famílias neste período.

De maneira geral, não há impedimento para a realização de obras nas unidades privativas, nas partes comuns ou nos prédios vizinhos, uma vez que estejam presentes alguns pressupostos já expostos acima. No caso dos condomínios em edificações, as obras realizadas nas partes comuns e dentro das unidades deverão obedecer ao preconizado pela NBR 16.280, devendo o síndico verificar se existem os documentos de responsabilidade técnica de engenheiros ou arquitetos. As obras realizadas devem ser executadas sem prejudicar os demais condôminos nos três “s”: segurança, vedando atos que possam comprometer a solidez da edificação e estabilidade material do prédio; sossego, que é o direito à razoável tranquilidade do indivíduo; e salubridade, que é preservar a saúde física e mental das pessoas. As obras e reformas também devem obedecer ao regramento interno de cada condomínio e aos direitos de vizinhança.

O condômino que realizar a obra estará sujeito, contudo, a obedecer às normas de boa vizinhança, não podendo usar de forma nociva a sua propriedade (CC, art. 1.336, inc. IV), sendo vedado seu uso anormal (art. 1.277). A utilização deve obedecer aos limites ordinários de tolerância dos vizinhos (§único do art. 1.277), que no atual momento encontram-se em patamares deveras reduzidos, por conta dos níveis de estresse, desalento e pessimismo ocasionados pela situação de pandemia do coronavírus e das medidas de restrição.

Coautores:

Francisco Machado Egito, advogado, administrador e contador. Graduado em gestão de negócios imobiliários. Especialista em Direito Imobiliário, Direito Notarial e Registral, Controladoria e Finanças e MBA Executivo em Negócios Imobiliários. Delegado da comissão de Direito Imobiliário das comissões da OAB Niterói e Rio. Mestrando em Administração pela UFF. Coordenador e professor da pós graduação em Direito e Gestão condominial. E-mail: francisco.egito@franciscoegito.adv.br

Sérgio Itagiba, advogado, graduado em Ciências Jurídicas e Sociais pela Faculdade Nacional de Direito (UFRJ), Especialista em Direito Imobiliário pela PUC-Rio, Delegado da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/Niterói; Membro da Comissão Especial de Direito Urbanistico e Direito Imobiliário da OAB/RJ; membro do IBRADIM e da ABAMI. e-mail: sergioitagiba@ibamachado.com.br

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Confira os componentes e as ligações de circuitos residenciais de baixa tensão

Com um custo que, em geral, não atinge 2% do valor total da obra, as instalações elétricas residenciais são, muitas vezes, negligenciadas, tornando as edificações menos seguras. Neste infográfico, você verá qual é a maneira correta de instalar os componentes e passar a fiação em um circuito de baixa tensão. Todos os materiais utilizados, como fios, cabos, disjuntores, interruptores e eletrodutos, devem contar com certificação do Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro).

1. Fios e cabos 

A fiação é, geralmente, em cobre. São envoltos em PVC – ou outro material isolante – que suporte temperaturas de até 70ºC. O dimensionamento da bitola considera a capacidade de condução de corrente de acordo com a tensão da rede e a quantidade e o tipo de equipamentos instalados

2. Cores

A norma recomenda que o fio neutro seja azul e o fio terra seja verde e amarelo

3. Espelho

Espelho da caixa de luz é a parte aparente, onde ficam tomadas e interruptores

4. Caixas de passagem 

Também chamadas de caixas de derivação, são embutidas nas paredes ou lajes. Acomodam tomadas, interruptores ou pontos de luz. São interligadas pelos eletrodutos

5. Emendas 

As derivações só podem ser feitas no interior das caixas de passagem e nunca ao longo dos conduítes

6. Conduítes

Os eletrodutos são tubos para passagem e proteção dos condutores. Podem ser aparentes, fixados por abraçadeiras, ou embutidos em paredes e lajes. Os cabos não podem ocupar mais do que 60% de sua seção para não restringir a ventilação ou provocar esforços no isolamento dos condutores

7. Circuitos dedicados 

É recomendável que equipamentos elétricos como fornos de microondas, geladeiras e máquinas de lavar contem com circuito dedicado

8. Resistências

Circuitos que alimentam torneiras elétricas, chuveiros ou outros tipos de resistência não podem ter emendas ou derivações

9. Tensão 

Em regiões onde a alimentação da rede pública é feita em 127 V, tomadas com tensão de 220 V contam com dois condutores fase e um terra

10. Disjuntor

A função do disjuntor é proteger o sistema elétrico, desarmando quando a corrente exigida pelos aparelhos é superior à suportada pela fiação

11. Tomadas 

Use apenas tomadas no novo padrão brasileiro, com três pinos

12. Quadro de distribuição 

Aloja dispositivos de proteção, chamados de circuitos terminais, cuja função é alimentar os pontos de consumo. Deve ficar em local de fácil acesso, preferencialmente junto à porta de entrada, para permitir acesso rápido caso seja necessário desligar a energia elétrica

13. Quadro de medição

O quadro de medição abriga o aparelho que mede o consumo e também o sistema de aterramento. Dele, sai o conjunto de condutores – até três fases, além de um neutro e um terra -, que segue até o quadro de distribuição

14. Aterramento 

Aterrar significa colocar o circuito elétrico em contato com o solo para, no caso de surtos, a corrente se dispersar

15. Sobrecarga

Não utilize réguas ou “Tes” para ligar mais de um equipamento por tomada

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Saiba as definições de áreas em construções

Definição de áreas

Na maioria das vezes quando nos perguntamos sobre a área do nosso apartamento, nos enganamos na sua definição; aqui vamos colocar tudo no devido lugar para que você não cometa equivoco na hora de contratar a construção ou a compra da unidade:

 

ÁREA PRIVATIVA – É aquela  onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha externa que contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade , no mesmo piso.  O mercado utiliza, via de regra, outras expressões, como área útil, e até mesmo ‘área de vassoura’, para denominar aquela situada dentro do ambiente exclusivo do condômino.  Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos limites, sendo portanto a área mais importante no momento da compra e sobre a qual o adquirente atribui a maior importância, devendo inclusive ser objeto direto de questionamento quando da transação.

 

ÁREAS DE USO COMUM:  Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os propretários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, etc.

 

ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL:  Aquelas de uso privativo ou comum a uma ou várias unidades autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção, ou seja, áreas que, embora situadas fora da área privativa e exclusiva do uso do condômino, são a ele pertencentes, podendo também pertencer a mais de um condomínio.  O exemplo mais usual da área de divisão não proporcional são as vagas de garagem, que embora situadas em local de uso comum, a sua utilização se restringe ao titular da unidade autônoma correspondente ao respectivo box.

 

ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL –  Aquelas de uso comum, distribuídas às unidades autônomas na proporção dos respectivos percentuais que ocupam na edificação.  Assim todos compartilham, na proporcionalidade de suas respectivas frações, as áreas que são comuns a todas as unidades.

 

ÁREA DE CONSTRUÇÃO – Soma da área privativa da unidade autônoma, com as parcelas de uso comum, formando assim a área total de construção, que corresponde ao montante que o proprietário da unidade possui no futuro empreendimento, chamando a atenção para não confundi-la com a área privativa, restrita à unidade e ao uso exclusivo do proprietário, haja vista que a área total é utilizada para efeito de cálculo do rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento do custo da obra impõe gastos não só com a unidade privativa, mas também com as partes comuns, bem como para lançamento de IPTU.

 

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO –  Aquela estimada ou fictícia, baseada no custo unitário básico aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para a área real correspondente.  Assim, num exemplo claro, a área de uma garagem equivale, para efeito de custeio, por exemplo, à metade do valor da área de um apartamento, ou seja, o dispêndio para se erguer um metro quadrado de garagem é o mesmo para se erguer meio metro quadrado de um apartamento, assim como às áreas descobertas é atribuido um percentual de valor de 25% correspondente à área de um apartamento, por exemplo.

 

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Acidentes com pontes e viadutos

Mudanças no uso e falhas de manutenção induzem a acidentes com pontes e viadutos

Infiltrações, juntas danificadas e armaduras expostas são indicadores de que obras de arte especiais em concreto armado precisam de intervenção urgente

 

Texto: Juliana Nakamura

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Viadutos podem ceder por erros de projeto ou construtivos (foto: Leon Rodrigues/Secom)

Embora duráveis e resistentes, viadutos e pontes de concreto armado não são eternos, nem podem prescindir de manutenção. Os paulistanos constataram isso em novembro de 2018, quando parte de um viaduto da Marginal do Rio Pinheiros, a 500 metros da Ponte do Jaguaré, cedeu cerca de dois metros, interrompendo uma das vias de circulação mais importantes para a cidade.

POR QUE UM VIADUTO CEDE?

Além de possíveis erros de projeto e construção, acidentes podem acontecer por mudanças nas condições de utilização e por falta de manutenção da estrutura

Roberto Kochen

Há vários fatores que contribuem para uma ocorrência como a vista em São Paulo. “Além de possíveis erros de projeto e construção – o que não foi o caso no viaduto da Marginal – acidentes podem acontecer por mudanças nas condições de utilização e por falta de manutenção da estrutura”, explica o engenheiro Roberto Kochen, diretor do Departamento de Infraestrutura do Instituto de Engenharia do Estado de São Paulo.

Ele destaca que o viaduto da capital paulista foi inaugurado há 40 anos para receber um volume diário médio (VDM) de cerca de 38 mil veículos. “Hoje este VDM deve ser três vezes maior, sem contar que os caminhões dos anos 1970 pesavam até 36 toneladas-força. Atualmente, as normas brasileiras permitem o tráfego de caminhões com até 45 toneladas-força”, compara Kochen.

Vale lembrar!

Pontes e viadutos são estruturas que se movimentam verticalmente, pela quantidade de carga que recebem, e horizontalmente, em função do tráfego de veículos.

FALTA DE MANUTENÇÃO

Especializado em perícias de engenharia, o engenheiro Celso Amaral explica que obras de arte especiais costumam dar avisos de que precisam de intervenção. “As estruturas começam a apresentar patologias, recalques, fissuras e desnivelamentos, cujos avisos não podem ser ignorados pelo poder público”, afirma Amaral.

“Problemas como infiltrações, juntas danificadas ou com presença de vegetação, aparelhos de apoio danificados ou fora do prazo de validade, além de fissuras e trincas indicam a necessidade de intervenção no menor prazo possível”, acrescenta Kochen.

De acordo com o diretor do Instituto de Engenharia, a inspeção em pontes e viadutos deve ser periódica, a cada seis meses ou a cada ano, dependendo da complexidade, do tamanho e responsabilidade da estrutura. “Esta inspeção rotineira pode ser visual, com análises anuais ou bianuais mais detalhadas, envolvendo atividades e ensaios mais completos para avaliar a condição de segurança da estrutura como um todo”, explica Roberto Kochen. Há, inclusive, uma norma brasileira que regulamenta a inspeção de estruturas como pontes e viadutos, a ABNT NBR 9.452/2016 – Inspeção de Pontes e Viadutos, Passarelas de Concreto – Procedimentos.

“Em obras de arte de pequeno porte, a vistoria técnica pode acontecer a cada cinco anos. No entanto, obras com grandes vãos e métodos construtivos sofisticados, como as pontes estaiadas ou as protendidas, devem ser vistoriadas anualmente”, informa Amaral.

Em obras de arte de pequeno porte, a vistoria técnica pode acontecer a cada cinco anos. No entanto, obras com grandes vãos e métodos construtivos sofisticados, como as pontes estaiadas ou as protendidas, devem ser vistoriadas anualmente

Celso Amaral

MEDIDAS CORRETIVAS

A solução de acidentes como o ocorrido em São Paulo costuma envolver a estabilização da estrutura com escoramentos tubulares metálicos, seguida do reforço da estrutura.

No caso específico do viaduto da Marginal Pinheiros, foi necessária a instalação de um pilar de alívio (metálico) no local da estrutura que se rompeu. A estrutura que cedeu foi recolocada no seu local de origem com a ajuda de seis macacos hidráulicos, cada um com capacidade de erguer até 300 toneladas.

“Com a estrutura estabilizada, os engenheiros deverão decidir por uma nova fundação, ou reforçar a existente para que o novo pilar a ser construído seja estável e definitivo”, comenta o engenheiro Celso Amaral.

COLABORAÇÃO TÉCNICA

Celso Amaral – Engenheiro formado pelo Instituto de Ensino de Engenharia Paulista, é um dos fundadores da Amaral d’Avila, onde atua como diretor há 28 anos. Possui expertise em avaliações de riscos, responsabilidade civil, perícias de engenharia, estudos e consultorias em fusões e aquisições e, ainda, estudos de patrimônio.
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Roberto Kochen – Engenheiro civil com mestrado e doutorado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP). Presidente e diretor técnico da Geocompany, é também diretor do Departamento de Infraestrutura do Instituto de Engenharia do Estado de São Paulo e professor na Escola Politécnica e na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.
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Descoberta melhora “DNA” das micropartículas do cimento

Descoberta melhora “DNA” das micropartículas do cimento

Inovação está em dar formas geométricas regulares aos cristais durante o processo de transformação em concreto

micropartícula do cimento

Imagem mostra micropartícula do cimento em forma de cubo. Descoberta torna material mais forte e durável. Crédito: Rice University

Pesquisadores da Rice University, em Houston-Texas, nos Estados Unidos, decodificaram as propriedades cinéticas do cimento e conseguiram programar as partículas microscópicas do material para que elas se arregimentem quando em contato com a água e demais agregados durante o processo de transformação em concreto. A inovação está em dar formas geométricas regulares às partículas na fase de cristalização, em vez de permitir que elas formem aglomerados desordenados, os quais costumam deixar vazios no concreto, por onde penetram as manifestações patológicas – principalmente, as infiltrações.

Com o ordenamento das micropartículas elas podem tomar formas de cubos, esferas ou prismas. Isso possibilita um concreto menos poroso e mais durávelOs pesquisadores batizaram o estudo de “cimento programável” e comparam a descoberta a uma modificação genética no DNA de células. Em escala nano, a equipe à frente da pesquisa conseguiu sintetizar o hidrato de silicato de cálcio (CSH), garantindo-lhe formas específicas. “O cimento programável levará a estruturas mais fortes, que podem ajudar a reduzir as emissões de carbono”, avalia Rouzbeh Shahsavari, professor do departamento de engenharia civil da Rice University.

Ao publicar a pesquisa no Journal of Materials Chemistry A, Rouzbeh Shahsavari explica como sua equipe conseguiu dar forma às micropartículas de cimento. “Técnicas anteriores para ordenar os cristais exigiam altas temperaturas, tempos de reação prolongados e uso de precursores orgânicos, mas nenhuma era eficiente. O que fizemos foi adicionar pequenas quantidades de surfactantes iônicos positivos e negativos e silicato de cálcio à CSH, expondo a mistura a dióxido de carbono e som ultra-sônico. As partículas tomaram forma em 25 minutos. Uma vez que as calcitas se formam, elas acionam as moléculas ao seu redor para se organizarem em cubos, esferas e outras formas”, escreve Shahsavari.

Pesquisa partiu de estudo do Massachusetts Institute of Technology em 2009

Os pesquisadores da Rice University partiram do estudo desenvolvido no Massachusetts Institute of Technology, em 2009, quando foi conseguido decodificar o “DNA” molecular do cimento. Para Rouzbeh Shahsavari, as estratégias desenvolvidas durante o projeto podem ter implicações em outras áreas, incluindo engenharia de tecido ósseo, entrega de medicamentos e materiais refratários, assim como a indústria cerâmica e de colóides.

No entanto, o professor afirma que sua equipe tem foco exclusivo no concreto. “O concreto usado hoje é um material amorfo com porosidade significativa, o que afeta sua força e durabilidade. A nova técnica tem vários benefícios. Um deles é criar um concreto mais forte, por causa do melhor agrupamento das partículas. A outra é que ele vai ser mais durável. Menos porosidade torna o material mais resistente a invasores químicos indesejáveis, permitindo que o concreto faça o trabalho de proteger sua estrutura de aço com mais eficácia”, finaliza.

Acesse a publicação original da pesquisa.

Entrevistado
Rouzbeh Shahsavari, professor do departamento de engenharia civil da Rice University 
(via assessoria de imprensa da Rice University)

Contato: rouzbeh@rice.edu

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
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ABNT NBR 6118

Sua estrutura de concreto passa por controle de qualidade?

Guia orienta como proceder para realizar uma correta Avaliação Técnica do Projeto, com base na ABNT NBR 6118

ATP

É fundamental para o sucesso da ATP que seja contratado um profissional habilitado para a avaliação técnica do projeto. Crédito: Divulgação

Os requisitos de qualidade e conformidade previstos na ABNT NBR 6118:2014 – Projeto de estruturas de concreto – Procedimento – recomendam que estruturas de concreto passem por averiguações de conformidade antes, durante e após a execução. Trata-se de um processo de controle de qualidade conhecido como ATP (Avaliação Técnica do Projeto) o qual tem três etapas fundamentais: análise de estabilidade e rigidez do sistema estrutural, verificação de dimensionamento de pilares, vigas, lajes e travamentos, e emissão de relatório técnico de validação de projeto.

Em sua seção 5, a ABNT NBR 6118:2014 recomenda que a ATP não seja um procedimento apenas para “grandes obras”, mas para qualquer estrutura de concreto armado ou protendido. Também pode ser realizada em paralelo ao projeto ou após a conclusão do projeto ou da estrutura. Resume o engenheiro civil Leonardo Braga Passos, vice-presidente de marketing da ABECE. “A ATP – Avaliação Técnica de Projetos – é, antes de tudo, uma solução natural e uma ação para valorizar, auxiliar e amparar o projetista estrutural, melhorar a qualidade técnica do projeto e tornar a atividade do projetista mais segura, equilibrada e com riscos minimizados”, diz.

A ATP deve ser realizada por pessoal técnico especializado, e não vinculado ao projetista. Veja o que diz a norma técnica em seu item 5.3.1. “A avaliação da conformidade do projeto deve ser realizada por profissional habilitado, independente e diferente do projetista, requerida e contratada pelo contratante, e registrada em documento específico, que acompanhará a documentação do projeto”, afirma. Na mesma norma, em sua versão revisada, a ABNT NBR 6118:2014 extraiu o termo “dependendo do porte da obra”, ou seja, atualmente, desde um estádio de futebol até uma portaria de veículos, desde que construídos com estruturas em concreto, todos devem se submeter a uma ATP.

Realização da ATP requer profissional experiente e medidas éticas

No 8º Ciclo de Atividades da Comunidade da Construção de Belo Horizonte-MG, realizado no dia 11 de dezembro de 2018, o engenheiro civil Leonardo Braga Passos apresentou um guia prático de procedimentos sobre como realizar uma ATP e suas implicações éticas. Ele ressalta: “É fundamental para o sucesso da ATP que seja contratado um profissional habilitado para a avaliação técnica do projeto e que este profissional não seja o próprio engenheiro estrutural que irá realizar o projeto. Um dos motivos de o avaliador (verificador, analista) ser independente é o fato de ser um profissional que irá verificar o projeto com ‘outros olhos’.”

O guia de procedimentos destaca ainda a importância da experiência profissional de quem vai realizar a ATP e também a importância de medidas éticas para a realização do trabalho. “Independentemente da obrigatoriedade ou não da norma, da norma ser lei ou não, devemos tomar como parâmetro que o papel fundamental da ATP é o de se evitar erros que poderão gerar acidentes e, para isso, é coerente que os profissionais sejam independentes e éticos”, complementa.

Entrevistado
Reportagem com base no relatório 2018 de atividades da Comunidade da Construção de Belo Horizonte, elaborado pelo Leonardo Braga Passos, vice-presidente de marketing da Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural (ABECE).

Contato
abece@abece.com.br

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330

Créditos: cimentoitambe.com.br/massa-cinzenta/
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Gerenciar e coordenar projetos é sinal de racionalização do empreendimento evitando problemas entre sistemas

Ailton Pedro da Silva

Engenheiro Civil pós-graduado em Gestão de Projetos pelo Ietec

1- INTRODUÇÃO

Para se executar uma obra, por mais simples que seja, são necessários, no mínimo entre sete e oito projetos. Projetar se transformou, por isso num processo complexo que envolve planejamento.

O planejamento em qualquer atividade de uma organização é sempre encarado como uma rotina essencial. Entretanto, em grande parte dos projetos existentes, pouco se planeja, muito se executa e muito, mas muito mesmo, se gasta refazendo um trabalho que, com um devido planejamento, poderia ter sido evitado.

Costumeiramente, acredita-se que não é preciso dizer que, com um enfoque em projetos para uma organização, é extremamente necessário um planejamento criterioso de todas as possíveis nuances de um projeto. Normalmente, parte-se do princípio que todos os participantes de um projeto têm como princípio, um claro entendimento de que planejar é essencial. A realidade é bem distante desta visão.

Em Projetos, Planejar é FUNDAMENTAL!

O objetivo deste texto não é mostrar que essa premissa acima deve ser seguida a ferro e fogo em projetos. Mas focar que é essencialmente possíveis evitar transtornos, e assegurar um empreendimento mais próximo do ideal do cliente. Para que isso ocorra será preciso um grande enfoque no planejamento.

Do último ano pra cá, mais precisamente as décadas de noventa pra cá, o processo de projeto tradicional, que previa uma seqüência na qual uma etapa só começava após o término da outra, não faz sentido. Os novos conceitos vieram das indústrias seriadas na metade do século XX, para aumentar a produtividade diminuir custos e melhorar a qualidade final.

Como não poderia ser diferente a indústria da construção abraçou com convicção esta nova tendência, ou melhor, filosofia; (Engenharia Simultânea) que valoriza a integração entre os agentes minimizando a possibilidade de erros, re-trabalhos perdas de eficiências e defeitos.

Por esse enfoque integra-se o desenvolvimento do produto (empreendimento voltado para as necessidades do cliente) ao processo de produção e ao processo do projeto. Assim as etapas que antes eram pensadas separadamente, sem relacionamento uma com as outras e, por conseqüência abertas a erros, passam a ser concebida de forma integrada e coorporativa.

Mas para que isso aconteça é indispensável haver uma inteiração de todas as fases envolvidas, ou seja, coordenação de projetos: atividade de suporte ao desenvolvimento, voltada à integração dos requisitos e das decisões de projeto. A coordenação deve ser exercida durante todo o processo e tem como objetivo fomentar a interatividade, melhorando a qualidade dos projetos.

Basicamente os coordenadores estudam todas as interferências que ocorrem, desenvolvem os projetos para que os ajustes sejam feitos nas horas exatas, evitando gastos desnecessários e atrasos, elaboram cronogramas de acordo com a visão do planejamento, sugerem sistemas construtivos e novas tecnologias, além de soluções e arranjos bem sucedidos de outras experiências, cobram prazos, soluções alternativas, focam no resultado, além de promover e coordenar reuniões e muitas outras atividades.

Segundo o professor da Poli – USP, Sílvio Burratino Melhado, “a busca da qualidade na construção civil mostrou que o processo de projeto tornou-se um elo fundamental da cadeia produtiva”. Além de instrumento de decisão sobre as características do produto, o projeto influi diretamente nos resultados econômicos dos empreendimentos e interfere na eficiência de seus processos.

A decisão tomada nas fases iniciais do empreendimento tem grande participação na redução de seus custos, das falhas da execução e representam importante informação de apoio à produção e deve sempre ser revisado como melhores práticas nos empreendimentos vindouros.
Escopo do Coordenador
Algumas das diversas atribuições do coordenador de projetos são discutir e definir a diretriz para garantir seu atendimento, planejar o desenvolvimento das atividades esclarecendo escopo e prazos, analisar e solucionar problemas, promover a integração e a compatibilização entre os projetos, analisar e analisar criticamente as soluções de cada um, quanto ao atendimento das necessidades do cliente, tanto externo à empresa quanto interno, seja em relação ao custo, aos processos e técnica construtivos, tecnológicos ou à qualidade. Em linhas gerais podemos comparar o Coordenador com um maestro que conduz a orquestra e dá a sintonia.

Mas um escopo bem definidoe uma estratégia de planejamento profissional, infelizmente estão ainda longe da realidade brasileira. Na verdade, a recém criada AGESC (Associação Brasileira dos Gestores e Coordenadores de Projeto), com colaboração da Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) vêm realizando um trabalho de detalhamento do escopo, possibilitando um planejamento produtivo em cada etapa do empreendimento, melhorando e possibilitando sucesso aos adeptos do gerenciamento, coordenação e controle dos empreendimentos.

2- GESTÃO DE PROJETOS NAS ORGANIZAÇÕES
Coordenação nas diversas fases
Fase A – Concepção do Produto

Apoiar o empreendedor nas atividades relativas ao levantamento e definição do conjunto de dados e de informações que objetivam conceituar e caracterizar perfeitamente o partido do empreendimento e as restrições que o regem, e definir as características demandadas para os profissionais de projetos a contratar.

Fase B – Definição do Produto

Coordenar as atividades necessárias à consolidação do partido e dos demais elementos do empreendimento, definindo todas as informações necessárias à verificação da sua viabilidade técnica, física e econômico-financeira, assim como à elaboração dos tramites legais.

Fase C – Identificação e Solução de Interfaces de Projeto.

Coordenar a conceituação e caracterização clara de todos os elementos do projeto do empreendimento, com as definições de projetos necessários a todos os ‘stakeholders’, resultando em um projeto com soluções para as interferências entre sistemas e todas as suas interfaces resolvidas, de modo a subsidiar a análise de métodos construtivos e a estimativa de custos e prazos de execução.

Fase D – Detalhamento dos Projetos

Coordenar o desenvolvimento do detalhamento de todos os elementos de projeto do empreendimento, de modo a gerar um conjunto de documentos suficientes para as perfeitas caracterizações das obras e serviços a serem executados, possibilitando: avaliação dos custos, métodos construtivos, novas tecnologias e prazos de execução.

Fase E – Pós-Entrega do Projeto

Garantir a plena compreensão e utilização das informações de projeto a todos os ‘stakeholders’ e sua correta aplicação; avaliando o desempenho do projeto em execução. Aplicar as referências das melhores práticas de empreendimentos passados.

Fase F – Pós-Entrega da Obra

Coordenar o processo de avaliação e retro alimentação do processo de projeto, envolvendo todos os ‘stakeholders’ do empreendimento e gerando ações para melhoria contínua em todos os níveis e atividades envolvidas.

3- CONCLUSÃO
A prática de gerenciar, coordenar projetos, nas instituições de forma macro está em franco crescimento. Percebe-se que as grandes empresas saíram na frente, e que as de porte menores e pequenas estão indo à mesma direção, portanto, existe um mercado promissor.

A coordenação, gerenciamento de projetos é uma possibilidade de aplicação de ferramentas e técnicas capazes de produzir resultados altamente positivos para a sobrevivência dos empreendimentos e organizações.

Com o aperfeiçoamento das técnicas de gerenciamento, coordenação e profissionalismo de nossos gerentes terão uma conscientização cada vez maior da necessidade de melhoria nos escopos, planejamento, gerando assim uma redução significativa nas áreas de custo, prazo, aumento da vida útil de nossos empreendimentos, consequentemente uma melhoria nos nossos produtos ofertados; garantindo a sobrevivência de nossas empresas no mercado.

4- REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

DINSMORE, Paul Campbell. Gerência de Programas e Projetos. São Paulo: Pini, 1992.

PMBOK – Um Guia para o Corpo de Conhecimento em Gerenciamento de Projetos, Project Management Institute, 2004.

TISAKA, Maçahiko. Orçamento na Construção: consultoria, projeto e execução. São Paulo: Pini, 2006.

TÉCHNE A REVISTA DO ENGENHEIRO CIVIL São Paulo: Pini edições 109, 111 e 112/06.

HELDMAN, Kim. Gerência de Projetos: guia para o exame oficial do PMI. Rio de Janeiro: Campus, 2003.

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